不動産売却を検討している人の中には、節税したいと考えている人もいるでしょう。不動産売却は金額が大きいため売却で得た利益に課される税金も高額になりますが、できれば税金を少なく抑えて手元に多くの現金を残したいものです。そこで、不動産売却時に知っておきたい税金の種類や計算方法を紹介します。節税のテクニックも解説しましょう。

不動産売却にかかってくる税金の種類は？

不動産を売却すると、売却益は「譲渡所得」として課税対象になります。譲渡所得は家を売却した金額ではなく、家を売却した金額から家を購入した取得費と売却時にかかった諸費用を引いて算出します。取得費のうち建物を購入した代金や建築費用は、築年数に応じて減価償却費相当額を差し引いて計算するようです。

譲渡所得にかかる税金には、所得税と住民税があります。事業所得や給与所得、一時所得などの所得は総合課税といって、一年分の所得をまとめて税額を計算するものです。中でも不動産の譲渡所得は分離課税といって、それらの所得とは分けて税額を計算します。そのため、確定申告しなければなりません。譲渡所得税は不動産の売却後、確定申告をするタイミングで支払うことになります。住民税は確定申告をした年の6月以降に支払いましょう。

売買契約時には印紙税も必要で、印紙税は不動産の売買契約書に貼付します。契約金額ごとに税額が定められていますが、たとえば1,000～5,000万円の取引であれば印紙税は2万円、5,000万円～1億円の場合は6万円となっています。ただし平成26年4月１日～令和4年3月31日までの不動産譲渡に関する契約書には、印紙税は半額程度になる軽減税率が設定されているのです。一般的な住宅取引にかかる印紙税は、1～3万円程度と考えてよいでしょう。

不動産売却におけるそれぞれの税金の計算方法

譲渡所得税と住民税は課税譲渡所得×税率の計算式で求めますが、税率は一定ではなく不動産の所有期間によって異なります。不動産の所有期間が5年以上の場合は、長期譲渡所得となり所得税は15％、住民税は5％、合計20％かかるようです。所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得となり所得税は30％、住民税は9％、合計39％と規定されています。不動産の所有期間によって税率が2倍近く異なることは、覚えておいたほうがよいでしょう。

所有期間は「売却した年の1月1日時点」でカウントされる点にも注意が必要です。たとえば4月1日に購入した家を5年後の5月1日に売った場合、その年の1月1日時点では5年経過していないため、短期譲渡とみなされ税負担が重くなります。また不動産の所有期間に関わらず、平成49年12月31日までは、復興特別所得税として所得税が2.1%上乗せされるようです。譲渡所得は不動産の購入価格から減価償却費を差し引いて算出しますが、減価償却費は建物の構造や用途によって異なります。

たとえば居住用の木造住宅の場合、耐用年数は33年、償却率は0.031％となっているのです。3,000万円で購入した自宅用の築15年の木造住宅であれば、3,000万円×90％×0.031（償却率）×15（築年数）＝1,255万5,000円が減価償却費となります。購入費用の3,000万から減価償却費の1,255万5,000円を引いた1,744万5,000円が本体の取得価額となるのです。

不動産売却時の節税テクニック

不動産売却時にかかる税金には複数の特例があり、特例を使えば税負担を軽減できます。不動産売却時の税金を減らしたいと考えている人は、どのような特例があるのか把握しましょう。ここでは、マイホームを手放す際に使える特例を紹介します。自宅として利用していた物件は「居住用財産」と呼ばれ、実際に住んでいた物件および住まなくなってから3年が経過した年の12月31日までの物件を指すようです。

「居住用財産の3,000万円特別控除」は、マイホームを売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円までを控除できることを指します。自宅を手放す際の税負担を軽くできるので、覚えておいてください。ただし、この特例は住宅ローン控除との併用ができないので注意しましょう。

次に紹介するのは「居住用財産売却による軽減税率の特例」です。居住用財産を購入してから売却までに10年以上経過していると、所得税と住民税で本来20％の税金が課されるところ、譲渡所得のうち6千万円まで14％に軽減できるという内容になっています。軽減税率の特例は、3,000万円特別控除と併用できるようです。

マイホームを買い換える場合は、「居住用財産の買換え特例」を適用できます。マイホームを売却した譲渡価額よりも、新たに購入した家の取得価額が高い場合に、利益に対する課税が繰り延べできるという特例です。3,000万円控除や軽減税率と併用することはできませんが、この特例を使えば譲渡所得が3,000万円を超えても税負担を軽減できます。

この特例を適用する条件は、売却するマイホームの所有期間および居住期間が10年以上であること、譲渡価額が1億円以下であること、新しく購入したマイホームの取得が、マイホームを売却した年の前年1月1日から売却した年の翌年12月31日までであることのようです。

家を買い換える際は、引っ越しや新居用の家具・家電購入など不動産売買以外にも何かとお金がかかるものです。税金についても考慮しておかないと、納税に必要なお金が足りないという事態になりかねません。不動産売却時は、どのようなタイミングでどの程度税金がかかるのか、特例の適用条件も把握して計画を立てましょう。

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