【新潟市】不動産売却・査定会社ランキング！一戸建て（空き家含む）・マンション・土地の買取・仲介を検討中の方は必見です！

不動産を売却する事情は、人それぞれでしょう。ですが、一貫して言えるのは、「できるだけ失敗したくない」ということではないでしょうか？ しかしそのためには、買取業者を選ぶことにも慎重にならなくてはなりませんし、しっかり手順も踏まえなければなりません。

そういった手続きが面倒で、挫折してしまった方も、もしかしたらいらっしゃるのではないでしょうか？

ここでは新潟市で不動産の売却を検討中の方に、適切な売却方法についてご紹介させていただきます。

不動産の売却といっても、やはり業者数は数多とありますから、選択肢を絞ってスムーズに売却を行うためにも、優良な売却・査定会社をランキング形式で紹介させていただきますので、ぜひご覧になってください！

不動産の売却方法は、主に二通りあるのをご存知でしょうか？ それは「買取」と「仲介」です。どの方法も、不動産に相談するのは変わりありませんが、売却方法と流れに、大きな違いが見られます。

これらの方法の違いを、メリットとデメリットで比較して、特徴を確認してみましょう。

買取のメリット

まず、買取のメリットは、次のような特徴になっています。

短期間の売却が可能

仲介は買い手を見つけるまで、時間を要さなければなりません。買取は、その期間が圧倒的に短く、数週間もあれば売却完了となります。スピード重視で売却したい方にとって、大きなメリットとなるでしょう。

仲介手数料が発生しない

買取は、不動産会社へ直に売却をするため、仲介手数料というものはありません。仲介手数料は、取引額によって金額が変わりますが、基本的に数十万円を超えることがほとんどなので、経済的な負担を和らげることができるでしょう。

広告不要で内覧の手間が省ける

仲介は購入希望者を募るため、内覧を行うこととなり、買主が見つかるまでは、内覧に手間と時間を割かなければなりません。しかし買取の場合の内覧は、不動産業者によって一度だけ行われたら終わりなので、複数回の手間を省くことができるでしょう。

また、買主募集のための広告を出す必要もありません。不動産の売却を他人に知られたくない方にとっても、広告を出さないことは都合がいいとも言えます。

契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を負わなくてもいい

仲介では、物件に何らかの欠陥があった場合、売主は修復の義務を果たさなければならず、これを「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」と言います。しかし買取では、この責任を負う必要がないため、売却後のトラブルの心配をせずに済むでしょう。

買取のデメリット

もちろん、メリットだけでなく、デメリットも把握しておかなければならないので、買取を選ぶ際には、次の特徴に注意しましょう。

売却価格が相場より安い

買取のもっとも大きなデメリットは、仲介よりも売却価格が安くなってしまう確率が高いことです。一般的に、仲介による売却の相場の、7～8割程度が目安となっています。

ただしメリットでも触れましたが、買取には仲介手数料が発生しません。そのため不動産業者は、物件の買取後、その物件をさらに高く売却して、より多くの利益を求めることとなります。

そのためには、リフォームや増改築を行うことで、付加価値をより高め、広告も出さなければなりません。そういった手間や費用を考慮すると、買取の売却額が仲介以下となってしまうのも、仕方ないと言えるでしょう。

買取業者が見つかりにくい

また、買取業者を探し出すのが難しいのも、デメリットのひとつでしょう。特にマンションの場合だと、条件に「新耐震基準、専有面積40㎡以上」といった項目を設定しているケースも多く、特に大手の不動産会社が、その傾向にあります。

仲介のメリット

では次に、仲介の場合どんなメリットがあるのか、特徴を見てみましょう。

適正価格が分かる

不動産会社は、周辺の物件や相場について詳しいため、どのような物件が、どれくらいの価格で売れるのかを理解しています。たとえば売主に対して、必要なリフォームや、売れそうな値段の設定などをアドバイスしたり、買主に対しては、希望条件の妥協点の提案などをしています。

集客によって物件が広く知れ渡る

不動産会社は、売主の希望額に基づいて、独自のネットワークや広告を駆使して買主を募るため、買取よりも高い値段がつきやすいというのもメリットでしょう。不動産会社を通した媒介契約次第では、情報を限定的に出すことで、売却することもできます。

手続きや書類作成を仲介業者側で行ってくれる

不動産の売買には、さまざまな手続きや書類作成を行う必要があり、相応の知識がなければ、どこかでミスをしてしまう懸念があります。しかし不動産会社に仲介してもらうことで、その手間が一気に省けるため、いろいろな心配を抱えずに済むでしょう。

仲介のデメリット

もちろん、仲介にしてもいいことばかりでもありません。不動産会社に仲介してもらうのであれば、デメリットの特徴も把握しておくようにしましょう。

仲介手数料を支払う必要がある

不動産会社と媒介契約を交わすと、不動産会社は売買を成功させるために、営業活動を行わなければなりません。たとえば、不動産情報サイトに物件情報の広告を載せたり、新聞折り込み広告で、募集を呼びかけたり、チラシのポスティングや、買取検討者の物件見学に立ち会うといった活動を行っていきます。

この活動に対して、「成功報酬」という形で不動産会社に報酬を支払う必要がありますが、もちろん、売買契約成立に至らなければ、仲介手数料を支払う必要はありません。

複数の業者に依頼できない

契約内容にもよりますが、仲介依頼をすると、1社にしか委託できなくなることもあります。これは、専属媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶケースに該当します。この契約は、ほかの業者を介したり、個人での売買交渉も行えなくなってしまうので、契約には慎重にならなければなりません。

契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を負わなくてはいけない

仲介をしてもらう場合、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）が発生することも考えられます。たとえば、引き渡しから一定の期間に、水漏れなどのトラブルが発生してしまうと、売主側が契約不適合責任を負うこととなり、売主の費用負担で修理しなければなりません。

ほかには、雨漏りやシロアリ、木の素材部分の腐食、給排水設備の故障といったトラブルが起これば、瑕疵担保責任を負うこととなるでしょう。

ニーズに合った売却方法を選ぶのが重要

媒介契約の方法を選ぶ基準としては、売却先の目処が立っているかどうか、売却価格に希望があるか、売却する時期をいつ頃にしたいかによります。

なお、仲介には、主に3種類の方法があります。仲介方法によっては、不動産流通機構（レインズ）への物件登録をする必要があることも留意しておきましょう。

不動産流通機構・REINS（レインズ）とは

REINS（レインズ）とは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理する不動産流通標準情報システムのことで、日本各地の物件情報をはじめ、取引情報を一元管理しています。そして不動産会社は、インターネットを通して、全国の物件情報をリサーチし、紹介できるようになります。

このレインズは、不動産会社・売主・買主の3者にとってメリットがあり、不動産会社にとっては他社の物件も多く買主に紹介できますし、媒介契約のチャンスに繋がるでしょう。そのため、買取検討者の目に届きやすくなるため、売主にとっても早めに売却できるチャンスに繋がります。

一般媒介契約

時間がかかっても、自分が納得できる価格で買い取ってもらいたい場合は、「一般媒介契約」という手段を選ぶといいでしょう。これは複数社と契約ができ、買主の当てがあれば、仲介料を支払わずに済みます。

ただし、依頼されるのが自分たちだけではないので、売却活動の優先順位があまり高くないこともあるので注意しなければなりません。また、レインズへの物件登録があるかは、ケースバイケースとなります。

専属媒介契約

早く・確実に買主を探し出したい場合は、「専属媒介契約」がおすすめです。なお、自分で買主を探した場合は、仲介手数料が発生しません。ただし、仲介会社との契約が1社のみになることには注意しましょう。

なお、レインズへの登録は、媒介契約締結日の翌日から、7営業日以内に行われます。

専属専任媒介契約

「専属専任媒介契約」では、自分で買主を探すことはできませんが、手厚いサポートで積極的に取り組みが行われるでしょう。こちらも専属媒介契約同様に、仲介会社との契約が1社のみとなっています。

レインズの登録は、媒介契約締結日の翌日から、5営業日以内に行われるでしょう。

不動産売却を、買取・仲介のどちらにするか、決められそうでしょうか？ また、仲介を選ぶにしても、契約方法が3パターン用意されているので、悩みどころではありますが、売却したい不動産に、どれだけ確実さと期日を求めているか、情報を整理して不動産会社に相談するといいでしょう。

肝心なのが、新潟市で不動産の売却が、どのように行われているのか、リアルな事情についてです。争点となるのは、やはり価格や相場でしょう。また、マンションや一戸建て、土地のみなどの条件の違いも気になると思うので、それぞれ見ていきましょう。

マンション

新潟市で売却されたマンションの相場や専有面積、築年数などの中央値は、以下の値になっています。

マンション売却相場：1500万円
専有面積：67m²
築年数：27年

また、マンション売却相場と、専有面積の関係も見てみましょう。

～40㎡：376万円
40～50㎡：590万円
50～60㎡：1,063.6万円
60～70㎡：2,328万円
70～80㎡：2,066万円
80～90㎡：2,334万円
90～100㎡：3,184万円
100㎡以上：1,985.4万円

売却事例

東区中島にある中古マンションの売却事例では、次の内容で取引が行われました。

取引価格：1,400万円
面積：120m²
築年数：平成10年
構造：SRC
最寄り駅／距離：東新潟駅／徒歩1分

もう1件、売却事例を見てみましょう。以下は、東区大形本町の事例になります。

取引価格：1,500万円
面積：70m²
築年数：平成20年
構造：RC
最寄り駅／距離：大形駅／徒歩24分

一戸建て（土地と建物）

新潟市で売却された一戸建て住宅の相場や面積、敷地面積、築年数などの中央値は、以下の通りとなります。

家売却相場：1480万円
面積：123m²
敷地面積：211m²
築年数：31年

一戸建ての売却相場と、専有面積の関係も見てみましょう。

～60㎡：523万円
60～70㎡：716.6万円
70～80㎡：815.6万円
80～90㎡：1,477.8万円
90～100㎡：1,365万円
100㎡以上：1,304万円

売却事例

以下は、東区月見町にある一戸建ての売却事例となります。

取引価格：1,000万円
面積：260m²
築年数：不明（取引開始時期は平成30年）
構造：不明
最寄り駅／距離：新潟駅／徒歩30分

もう1件、北区須戸の売却事例も見てみましょう。

取引価格：950万円
面積：170m²
築年数：平成8年
構造：木造
最寄り駅／距離：早通駅／徒歩12分

土地

新潟市で売却された土地の売却相場と㎡単価相場、面積などの中央値は、次の値になっています。

土地売却相場：877万円
㎡単価相場：3.9万円/m²
面積：206m²

土地の売却相場と、専有面積の関係は、次のようになっています。

～100㎡：463.6万円
100～150㎡：1,744.4万円
150㎡以上：2,403万円

売却事例

土地の売却事例も見てみましょう。以下は、東区栗山にある土地の事例です。

取引価格：740万円
面積：105m²
最寄り駅／距離：越後石山駅／9分

もう1件、東区牡丹山にある事例も見てみましょう。

取引価格：1,400万円
面積：200m²
最寄り駅／距離：新潟駅／30分

新潟市では、以上のような内容で不動産売却が行われています。売却時の参考にしてみてください。

不動産を買主に売却するにあたり、前もって大まかな流れを理解しておくことで、相談から売却までスムーズに進みますので、次の工程をチェックしておきましょう。

相場の把握

売却価格を決定するための下準備として、基本的な相場のノウハウを理解したうえで、査定依頼をお願いしましょう。たとえば、近隣のエリアで売られている家や、土地などの物件情報をチェックし、自分が売りに出す物件と条件が近いものが、いくらで売られているかをチェックすれば、周辺相場がわかります。

売却相談

不動産の売却では、その事情やスケジュールによって、売却方法も異なるでしょう。所有不動産が、どれだけの価格で売れるか、住宅ローンが完済できていない物件を売るためにはどうすべきか、また、税金や手数料などの諸経費は、いくらくらいで見込むといいかなどを見ながら、状況に適した売却方法を検討していきます。

査定・調査

不動産売却は、所有する不動産が売れる金額がいくらになるのかを調べる、価格査定をまず行う必要があります。売却が決定している方も、住み替えを考え始めたばかりの方も、まずは査定をするといいでしょう。売却金額の目安がわかります。

なお、査定方法は、机上査定と訪問査定があり、依頼した不動産会社から連絡が来る際、自分の都合や依頼物件の状態から、どのような方法で価格を算出するか、相談するようにしましょう。

価格決定

査定の結果と事前に調べた相場情報を踏まえ、納得できる価格にしましょう。なお、この時点の価格は、「募集価格」であることに気をつけてください。近ごろは、買付申込が入った段階から指値が入るケースも増えているので、募集価格に多少の余裕を作るようにしましょう。

媒介契約

募集を呼びかける不動産会社と、媒介契約を結びます。このとき、1社にだけおまかせしたい場合は、専任媒介契約か、専属専任媒介契約のいずれかを結びましょう。反対に、複数社に依頼するのであれば、一般媒介契約で依頼するようにしてください。

売却活動

募集をスタートすると、インターネット上などに物件の募集広告が掲載されるようになります。問合せ件数や引き合い件数などもチェックし、あまり反応がよくなければ、募集価格を変更する必要性も出てくるでしょう。

契約締結

購入希望者より、「購入申込書」を受領し、価格や引き渡しといった条件などの調整を行っていきます。条件が整い次第、なるべく売買契約を締結してください。

購入申込書では、まず「購入希望価格」について確認しましょう。購入希望者の資金計画に沿って、希望の購入価格を提示することとなります。

「代金の支払い条件」も確認しましょう。条件として、「手付金」は売買契約締結時に精算されるものになっており、売買価格のおよそ5～10%ほどの金額が一般的です。「残代金」は、売買価格から手付金を差し引いた金額となっています。

また、「融資利用予定の有無」も、この書類に記載されているので、しっかり確認しましょう。

「契約・引渡し希望日」の事項では、購入希望者の「締約締結希望日」や、残代金支払いが可能な日となる「決済希望日」、そして決済日と同日となるのが一般的な「引渡し希望日」などが提示されます。

ほかにも希望条件がある場合も、また記載があるので目を通しましょう。

契約後手続き

残代金の受領日までに、引越し代や公共料金などを精算し、買主へ引渡せる状態にしておきましょう。なお、引渡しは契約時に約束した内容で行うことが必須となるので、引越し後の状況をチェックしておくようにしてください。

売却物件に、住宅ローンの残債がまだあれば、物件の引渡し前までに抵当権を抹消する手続きをしなくてはなりません。原則として、手続きは残代金の受取日決定後となります。

土地・戸建などの取引では、必要に応じて測量の手配を行うこととなります。これには費用も伴うので、注意しましょう。ちなみに、手続き完了までにかかる期間は、1～3ヶ月はかかるものと見込んでください。

決済・引き渡し

契約手続き時に取り決められた内容で、物件の引渡しをします。物件の状況もまた、最終確認してください。残代金の受領とあわせて、物件・カギを引き渡して、売却手続きが正式に完了となります。

以上の流れを汲んで、不動産売却は完了となります。所定の手続きの際には、身分証や印鑑証明書などをはじめとする、さまざまな準備物が必要となることも留意しておきましょう。

不動産を売却する際、どんな業者だといいのか、選び方にもポイントがあります。どんなことに気をつければ間違わないのか、ここでは特に重要なポイントについて開設しますので、ぜひチェックしてください。

地域密着型

不動産売却業者は、大きく「大手」と「地域密着型」に分かれています。地域密着型の業者は、地元に根ざしてから長いところだと、地元の顧客も十分に抱えており、またそのエリアに精通しているので、インフラなどはもちろん、ローカルな情報にも詳しいケースが多い特徴があります。

たとえば、平日の交通機関の混み具合や使い勝手であったり、スーパーごとの特徴など、独自の情報を持ち合わせているので、このような知識は、成約へと繋がりやすいと言えるでしょう。

査定対応

査定対応がなぜ重要かというと、机上査定の対応は、購入検討者に対する対応として見ることができるためです。不動産の購入は、安い買い物ではないので、購入希望者も物件選びには、慎重にならざるを得ません。

そのため、営業マンの査定対応は、その後の展開を想定するうえでも判断基準となります。ここでは、迅速で丁寧、かつ正確性をチェックしておくようにしましょう。

また、訪問査定時であれば、たとえば中古マンションなどにある廊下やゴミ捨て場などの共用部などを、しっかりチェックしていることも、判断基準になります。共用部は、アピールポイントとして活かすこともできますし、デメリットになりそうな場合は、切り返しトークを考えなければならないためです。

ほかにも、競合物件や成功事例などが確認できる資料も持ち込んでいると、その業者の本気度を見極めるポイントとなります。

販売力

販売力を見ていくポイントとしては、直近でどんな販売実績を挙げているかをチェックするといいでしょう。そのような実績がある業者だと、顧客をすでに持っていたり、売却のノウハウがあることが期待できます。

仮に購入予定者を抱えているとすれば、売却をスタートしてすぐに内覧者を集客できることになる可能性があると考えられるでしょう。また、そのエリアで物件探しをしていることからして、検討度合いの高さも伺えます。

集客力

集客力があるのは、大手不動産業者でしょう。大手に依頼するようなタイプの物件は、競合が多いため、集客を増やさなければなりません。そういった物件は、大手の力で集客を維持することが必要となるでしょう。

地域密着型は、どちらかというとローカルなエリアにある集客が望めない物件を売買するのに長けています。このような物件を売却する場合は、大々的な集客ではなく、地元に詳しい営業マンに頼るといいでしょう。

実績

特に老舗の業者で、地元で売却実績を積んでいるところは、信用性が高いです。実績例として、たとえば売却予定の物件のエリアで、どれだけの売却実績があるかを見ていくといいでしょう。

その実績を積んでいれば、たとえばエリアの資産価値であったり、周辺施設の利便性や、最寄り駅のアクセスの良し悪しなどについて、理解していると判断でき、また営業の際にも役立って、成約率を上げることに繋がります。

地元の中古マンションや戸建てなどの仲介を、得意と自負している業者もあるので、売却予定の物件のタイプと条件を照らし合わせて、業者の得意分野を見ていくのもいいでしょう。中には、築年数が古く、売れそうにない物件を売ることが得意なところも業者もあります。
不動産業者は、売却のすべての主導権を握っているので、業者選びは非常に重要となります。しかし以上のポイントを押さえれば、不動産の売却業者を間違うリスクを回避しやすくなるでしょう。

新潟市で不動産売却を行うために、どんな知識や段取りが必要なのか、ご理解いただけたでしょうか？

「いつまでに売れたら都合がいいか」「誰にも知られずに手放したい」「ローンがまだ終わっていない」「修復の手続きが面倒」など、不動産を手放す事情は人それぞれです。そのため事情は多岐に渡るので、どういう対応が得意になるか、不動産によっても異なるのも、やむを得ないでしょう。

リフォームが必要そうな場合も、自分の判断で行うより、不動産売却業者に診てもらった方が、過去の事例と照らし合わせて、適切な修復を提案してくれたりもするので、相談することで、それまでどうすればいいかわからなかった問題を、解決できる場合もあります。

以上を踏まえ、ぜひ不動産売却にお役立てください。