新潟市で相続した不動産を売却する場合、多くの人々は少しでも高い価格で売りたい、スピーディーに行いたいと考えるのではないでしょうか。家や土地などの価格は、他のものとは値段の決まり方が違うイメージを持つ人は多いかと思われます。売る側と買う側がそれぞれ希望する金額が相互に一致した際に売買が成立し、金額が決まるのが特徴です。

類似物件はあっても同じものはない

不動産は類似している物件はあるけれども、同じものは２つとありません。これは他のものと大きな違いといえるのではないでしょうか。

たとえば、自動車などの場合は、同じ車種はあるけれども家には同じものはありません。ブランド品は同じものはあるけれども土地は同じものがないわけです。自動車の場合は中古車であれば走行距離や傷などの見た目で値段は変わりますが、新車の場合は定価ともいえる値段で販売される同一車種であれば金額は同等です。

これに対して不動産は、新規に土地および建物を販売する際には、売り主側が設定する値段はありますが、これは定価ではありません。販売が行われる際の金額はあくまでも売り主側の希望の値段であり、購入希望者がその金額で欲しいと思える購入希望の値段と売り主側の希望の値段と一致すれば売買契約が成立する、つまり値段が決定します。

新潟市で家を売却するとき、それがどのくらいで売れるのか売り主側としては非常に気になる部分と思われます。不動産の価格を左右する要因の中には、一般的要因・地域要因・個人的要因の３つがあり、すべての不動産の形態および用途に共通するものも、まったく異なるものもあるなど、さまざまです。新潟市は東京と比べると土地の値段が安いため、売却時の値段も低めになります。これは一般的な要因と地域要因の２つが関与しているためです。

一般的な要因と地域要因を具体的に解説

不動産価格に影響を及ぼすと考えられる３つの要因、その中で一般的要因は世界的な情勢も含めたものです。たとえば、政治や経済状況、法制度や人口動態、社会動態や気候など、国全体の不動産に共通すると考えられる要因です。

個別要因は、対象となる物件特有のもの、土地だけの場合もあれば建物だけの場合もありますし、両者が要因となることもあります。たとえば、従来畑として活用していた土地を売却し、その土地を宅地に地目変更をして家を建てる場合には、地目変更の手続きや地盤の改良などの手間および費用が必要になるため、売却の際には同じ面積の物件でも値段が下がります。

地域要因は、新潟市などで影響を与えやすいものといえるのですが、具体的には地方自治体単位で制定が行われている条例、要綱・都市計画・交通整備計画など、不動産がある場所特有の事情によるものです。ただし、同じ自治体の中でも住宅が密集しているような住宅地域であるのか、商業施設が集まっている商業エリアであるのか、工場や倉庫などが集まっている工業地帯であるのか、これらの条件により同じ要因があったとしても価格が変わってきます。

なお新潟市は、日本有数の米どころとして知られている場所や、農地が多くあるけれども企業の工場も多くあるなど、場所により価格が大きく変わるのが特徴です。さらに、同じ住宅エリアの場合でも一戸建てが多いのかそれともマンションが多いのか、これらの要因でも価格に影響を与える度合いが異なります。

土地のある環境や形状でも価格に影響を与える度合いが異なる

都市部には住宅が密集しているエリアが多くあり、その中には旗状土地と呼ばれるものや台形などのような形をしている土地が多く見受けられます。旗状の土地は家を建築する場所が隣接する道路から離れているため、道路を走る車の音が聞こえにくいなどのメリットがありますが、道路から家のある場所までの距離が長い場合や道幅が狭い場合など、解体や建築の際に重機を敷地内に入れるのに苦労することなどでコストが割高になることも少なくありません。

仮に、その道幅が2メートル以下の場合は接道義務を果たしていないので再建築不可とされるため、価格だけの問題ではなく不動産そのものの価値が著しく低くなりがちです。

新潟市内にはマンションで囲まれているような住宅地は少ないので問題はないのですが、周りに大きな建物が混在している地域では、日当たりなどが悪くなる関係から不動産の価格も低くなるのが特徴です。日当たりを確保する目的で、ひな壇にするといった住宅地が多くありますが、ひな壇にある不動産には道路から階段を数段上がらないと玄関に行けない物件とほぼ道路とフラットな位置にある物件の２つのタイプがあります。

階段を数段上がらないと家に入ることができない土地は、フラットな物件よりも価格そのものが安くなる傾向を持ちます。道路よりも高い場所に敷地があるため見晴らしはよいけれども、建築や解体の際に手間がかかることからも土地価格は低くなるわけです。

新潟市で不動産価格に影響を与えると考えられる要因は、地域要因と一般的要因の２つです。これに加えて場所や物件の種類により個人的要因が影響を与えて価格が下がることもありますので、それぞれの原因がどのようなものであるかを把握することが大切です。

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