現在の住まいを売却して新居に住み替えたいと考えている人に、今回の記事はおすすめです。住み替えを検討している理由は人それぞれですが、どのような理由であれ売りと買いの2つを実施しなければいけないので、計画的に進めていく必要があります。タイミングを誤らないように準備しましょう。

住み替えを検討するタイミングとは

住み替えを検討するタイミングはいつなのでしょうか。ここでは、いくつかのタイミングを紹介します。

すべての人に共通するタイミング

生活してみたものの不便に思うことが多く、不満が蓄積されているような状況であれば住み替えを検討しましょう。たとえば、病院までの距離が遠い、自宅周辺の治安がよくないなどです。

不動産売買で損したくない人のタイミング

不動産の価値とエリアの相場だけではなく、社会の経済状況も価格に大きく影響します。ただし、社会の経済状況に関係なく購入希望者が増加する時期があります。1～3月は就職、転勤、進学などのライフステージの変化に伴い住み替え需要が高まるので、こちらのタイミングで売却できるようにしましょう。

老齢期の生活が不安な人のタイミング

50代は住み替えを検討するタイミングです。現在の会社に勤務していても、リタイア後の生活を考えておきましょう。この際、住む場所だけではなく、老後資金の運用方法も検討しておくようにします。老後破産しないためには、いくら預貯金があればよいというよりも、どのように預貯金を使用するかが大切です。必要に応じ、ファイナンシャルプランナーのサポートを受けてライフプランを立てましょう。

住宅ローンの残債が多くて不安な人のタイミング

年収が400万円を超えたら考えるタイミングです。住み替えローンを利用するときに、年収400万円以下の場合は審査に通過できないケースがあるからです。

住宅ローンを利用している人のタイミング

より長く住宅ローン控除を受けられるようにしましょう。住み替え後の新居でも最大13年間にわたり所得税から控除されます。

住み替えを行うには？手順を理解しておこう

住み替えは計画的に進めていきましょう。そのためには、手順を押さえておくのが大切です。ここでは、住み替えの手順を説明します。

1年前から準備を始める

すでに建ててある中古物件に住み替える場合の準備期間は3～6か月です。注文住宅を建てて住み替える場合の準備期間は6～12か月です。いずれにしてもすぐに現在の住まいが売却できるとは限らないので、先行的に準備を進めましょう。

マイホームを売却する手順

まず、現在の住まいの査定額を不動産会社に依頼して出してもらいます。次に、査定額をもとに売却価格を決定します。そして、不動産会社と媒介契約を締結した後は、不動産会社に売却活動を一任して、売主は内見対応のために清掃などを行います。さらに、購入希望者の内見対応を行い、条件面で合意できれば売買契約を締結します。最後に、引き渡し日までに荷物を搬出して決済手続きをすれば完了です。

新居を購入する手順

現在の住まいを購入したときと同じ手順になります。資金計画を立てた後に、希望条件に合った新居を探します。その後に、住宅ローンを利用する場合は仮審査を受けて物件の売買契約を締結します。引き渡し日までに決済手続きを行います。

売りと買いのタイミングは同時が理想的

費用の負担が少なくすべての人におすすめできるのが、売りと買いの同時進行です。こちらのメリットは、新居と現在の住まいのダブルローンを避けられます。また、現在の住まいを売却した後の仮住まいを準備する必要がありません。

デメリットは、理想的ですが現実的ではありません。売り先行か買い先行のどちらかになる可能性が高くなっています。また、新居を契約するときに焦って悪い条件で契約してしまうことも考えられます。こちらは、新居の入居日と現在の住まいの引き渡し日が同時になるという運のよさも必要になってくるので、現実的ではないといわれています。

住み替えのタイミングを決める際の注意点

住み替えのタイミングを決めるときには注意点があります。ここではそれを説明するので、あらかじめ注意点を知っておきましょう。

築年数が経過すると物件の価値が低下する

物件は築5年以上が経過すると、物件の価値は低下します。たとえば、首都圏の中古マンションの成約価格は、築5年未満は6,258万円、築5～10年は5,626万円となっています。首都圏の中古一戸建ての成約価格は、築5年未満は4,608万円、築5～10年は4,176万円となっています。このことから、物件の売却を検討している場合は、できるだけ早く取りかかるようにしましょう。

保有期間が短いと売却するときの所得税の負担が大きくなる

不動産を売却したときに利益が出た場合には税金がかかります。保有期間が短いと所得税の負担が大きくなるので、知っておきましょう。物件の保有期間が5年以下の場合、不動産を売却したときに利益が出ると、利益の39.63％が税率となります。

物件の保有期間が5～10年未満の場合は20.315％なので、違いがあるのが分かります。築年数が経過すると物件の価値は低下するものの、保有期間が短いと売却するときの所得税の負担が大きくなるので、所得税の負担が軽減される6年目に売却するのがおすすめです。

まとめ

理想は売りと買いの同時進行ですが、現実的には難しいといえます。タイミングにこだわるよりも、費用の負担が多少増えてでも失敗しないように進めていきましょう。また、不動産会社に相談することで、理想的なタイミングで住み替えできるようにサポートしてもらえます。そのためにも、現在の住まいを売却できるように、売主として内見のための清掃と対応を万全にしてください。

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