訳アリ物件とは、事件や事故が起きた不吉な物件と捉えがちです。しかし、内容はさまざまで、人によっては気にならない事案もあります。そのため、売却金額は安くなりますが、訳アリ物件の売却を実現することは可能です。ここでは訳アリ物件に該当する種類、一般物件との違い、売却を成功させる方法について解説していきます。

訳アリ物件ってどんな物件？訳アリ物件の定義とは

訳アリ物件は瑕疵（かし）物件ともいい、傷や欠点、欠陥などがある物件です。明確な定義はありませんが、主に物理的瑕疵、法的瑕疵、環境的瑕疵、心理的瑕疵の4種類に分けられます。

物理的瑕疵物件

柱の腐食や雨漏り、シロアリ被害など、物件自体に欠陥が生じているものをいいます。

法的瑕疵物件

法律上の問題がある物件です。ここでの法律は、建築基準法や消防法、都市計画法などで、これらの法律が定められる前に建てられた物件に多いとされています。建築基準法では、対象物件が安全基準や建ぺい率などの制限を守っていないケースがあります。

消防法では、必要な防火設備が整っていない、設備自体が古くなっているなどです。法律の施行後に建てられた新築物件は、ほとんど該当せず、あるとすれば違法建築になります。

環境的瑕疵物件

対象物件には問題がなく、周辺環境の要因によって、不快感を与えてしまうものをいいます。具体的には、物件周辺に火葬場や葬儀場、墓地、ゴミ処理場や下水処理場などがあるケースです。この場合、生活への影響を実証することは難しく、どの範囲が瑕疵にあたるのかは人それぞれになります。

心理的瑕疵物件

多くの人が訳アリ・事故物件と聞いてイメージするのが、心理的瑕疵物件です。具体的には、室内や共用部での自殺や他殺、過去に殺人犯が住んでいたなどが挙げられます。物件周辺に、反社会勢力の事務所があるのも心理的瑕疵です。

訳アリ物件の売却は一般的な不動産と異なる？

訳アリ物件は、相場価格での売却が難しいのが現実です。一般的な不動産との違いについて解説します。

売却時に告知義務を負う

不動産の売却時、売主は買主に対して「物件の瑕疵」を伝える告知義務があります。瑕疵の内容は、重要事項説明書にも記載が必要です。もし告知せずに契約した場合、契約不適合責任を負い、契約解消や損害賠償請求の対象になる場合があります。

賃貸契約では３年で告知義務はなくなりますが、売買契約では取引される金額が大きいため、告知期間の時効はありません。先に挙げた物理的瑕疵・法的瑕疵・環境的瑕疵・心理的瑕疵は、買主に内容を伝えて、契約書類に記載が必要です。そのため、一般的な不動産のように売却するのは難しくなります。

また、2021年10月に国土交通省が制定した「人の死の告知」に関するガイドラインでは、自然死や日常生活による不慮の死に該当する場合は告知しなくてよいとあり、一部売主の告知義務が減ったかに思えました。しかし、特殊清掃が行われた場合は例外となり、告知義務が必要です。

たとえ不慮の死であっても、一定期間発見されず、臭いや害虫を取り除く作業を行なうため、契約決定を左右する事案として扱われます。

相場価格での売却は難しい

訳アリ物件の売却は、買主に抵抗感が出るため、通常より安くなります。買い手がつかなければ、値段を下げざるを得ないからです。孤独死などの不慮の死であっても、特殊清掃が行われれば、心理的影響があるため、相場価格より10～20％安くなるのが一般的です。

死因が自殺の場合は、さらに不動産価格は下落し、相場より20～30％価格が下がります。さらに難しくなるのが殺人です。とくにニュースなどで取り上げられた場合は、事件が風化しにくく、強烈なイメージを残すため、相場の半額以下になるかもしれません。

場合によっては、不動産会社から仲介を断られるケースもあります。瑕疵内容によって、売却価格は大きく異なると理解しましょう。

訳アリ物件の売却時に注意すべきポイント

訳アリ物件の売却を進めるために、役立つポイントを紹介します。

訳アリ物件の実績が豊富な不動産会社に依頼する

訳アリ物件は、さまざまな瑕疵物件を取り扱う、経験豊富な不動産会社に依頼するのがおすすめです。訳アリ物件に強い不動産会社は、過去の実績や経験から、適切な価格をつけられ、買い手となる人たちも把握しているので、売却できる可能性が高くなります。

また、訳アリ物件に大規模なリフォームを提案し、自社の顧客から瑕疵をそれほど気にしない買い手を見つけられれば、より相場に近い価格で売却が可能です。同様に、地域事情に精通している不動産会社であれば、立地条件や環境のよさを判断できるので、どの程度値下げをすれば買い手が見つかるかの判断ができるでしょう。

値下げを最小限に抑え、相場に近い価格で売却できる可能性が広がります。少しでも可能性を引き出してくれる、経験豊富な不動産会社に依頼しましょう。

不動産会社に買い取りを依頼する

一般の買い手への売却が難しい場合、不動産会社に買い取りを依頼するのも１つです。この場合、不動産会社に仲介を依頼するのではなく、直接売却する形になります。一般の不動産会社では、訳アリ物件の売却経験が少ないためリスクが大きく、相場よりかなり安い価格を提示される可能性が高いでしょう。

しかし、訳アリ物件専門の不動産会社では、買い取り後の物件の活用方法を得意としています。利益が見込めると判断されれば、相場に近い査定額での売却が可能です。また、買い取りのメリットとして、瑕疵が見つかった場合の契約不適合責任が免除されます。

さらに、第3者の買い手を見つけることなく、直接売却できるので、即金性が高いのも魅力です。ただし、すべての物件が必ず買い取ってもらえるわけではないことは理解しておきましょう。

まとめ

訳アリ物件でも売却できるのかについて、訳アリ物件の種類や一般の不動産との違い、売却時の注意点について解説しました。訳アリ物件は、よく聞く事故物件だけでなく、物理的・法的・環境的なものも含まれます。そして売却時には告知義務があり、契約時の書類に記載していなければ、契約解除や損害賠償責任を負うことになるでしょう。

現実的に、相場価格での売却は難しいですが、訳アリ物件に強い不動産会社に仲介や買い取りを依頼することで、売却実現の可能性が広がります。まずは、不動産会社に訳アリの事実を伝え、よりよい売却方法を相談してみましょう。

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