不要になった不動産がある、まとまった資金を得たいなどの理由から、不動産売却を検討している人もいるのではないでしょうか。圧縮記帳は税制上の専門用語で、初めて耳にする人も多いでしょう。そこでこの記事では、圧縮記帳の基礎知識や不動産の売却時に圧縮記帳をどのように活用できるのかを解説します。圧縮記帳を行う際の注意点も紹介しましょう。

圧縮記帳とは？

圧縮記帳とは、一定の要件のもと固定資産を取得した際に、帳簿上で取得原価を一定額減らして簿価とする会計処理です。たとえば、補助金を使って事業用の機械を購入したとき、補助金は収入として課税対象となり、購入した機械は数年かけて減価償却されます。1,000万円の補助金で1,000万円の機械を購入した場合、通常の会計処理であれば1年目は1,000万円の利益と100万円の減価償却費が計上され、900万円に対して課税されるのです。その後9年間は、毎年100万円を経費として計上して機械を減価償却しています。

圧縮記帳は、機械を購入した年の補助金による1,000万円の利益と共に、機械購入費の1,000万円を「圧縮損」として計上することで、帳簿上の利益をゼロにするものです。圧縮記帳を使うことで帳簿上の利益をなくし、本来1年目に払わなければならない利益900万円に対する課税をなくせるとされています。

一方、機械の取得価額は圧縮損分減額され、翌年以降の減価償却費の計上はできなくなり、実質2年目以降の課税額は増えることになるでしょう。圧縮記帳は、課税の先送りを目的に行われます。税負担が初年度に集中することを避けることで、現金を手元に残して事業に活かせるのです。これが圧縮記帳の基本的な原理になります。

不動産売却における圧縮記帳の活用術

不動産売却で、圧縮記帳が使えるケースは限定されています。個人が圧縮記帳を使えるのは「特定資産の買換え等によって資産を取得した場合」と定義されているのです。既成市街地などの区域内から区域外への買換えや、既成市街地などの区域内から区域外へ不動産の買換え時に使えます。

不動産売却で圧縮記帳の適応対象になるには、買い換えの対象が同じ種類の資産であることが前提です。そのため、土地を売って得たお金で建物を購入した場合などに、圧縮記帳を適用することはできません。不動産売買の場合、売却益が高額になると課される所得税や住民税も高額になります。

しかし、圧縮記帳を活用して納税を繰り延べすることで、キャッシュフローを保てるのです。不動産売買時は、諸費用などさまざまな資金がかかります。不動産を売却した資金で新しい不動産を購入したいが、売却益に対する税金を支払うと新たな不動産を買う現金が足らなくなる場合もあるでしょう。

圧縮記帳を使って税金の支払いを後回しにすることで、現金を手元に残し、新たな不動産購入に充てる使い方ができます。不動産投資を行っている人は、知っておいて損はない会計処理方法だといえるでしょう。

圧縮記帳が使えるケース

圧縮記帳は主に以下のケースで利用することができます。圧縮記帳は固定資産の購入時に利用可能です。

・国庫補助金
・工事負担金
・火災などの災害による保険金
・交換により資産を取得した場合
・収用などにより代替資産を取得した場合
・特定の資産買い換えをおこなった場合

これらに共通するのは、事業以外における補助金や収入である点です。圧縮記帳を利用することで、納税を後回しにできるため、自分の利用する補助金が圧縮記帳に該当するのか確かめておきましょう。

このように、メリットのある圧縮記帳ですが、利用する際には注意が必要です。次の項目で、圧縮記帳の利用時に注意すべき点を紹介していきます。

圧縮記帳を行う際に注意するべき点

圧縮記帳はあくまで税金の支払いを遅らせるものであり、免税制度でも節税方法でもありません。たとえば、2,000万円の土地を3,000万円で売却した場合、1,000万円の売却益に対して納税義務が発生します。しかし、同時に3,000万円の土地を購入して圧縮記帳を行うと1,000万円に対する課税はなくなるのです。圧縮記帳で購入した土地を売れば、そのタイミングで先延ばしにしていた税金を支払わなければならなくなりません。

また、その場合通常よりも高い税金が課されます。圧縮記帳で先延ばしにしている税金のことを忘れていると、購入した土地の売却時、突然高額な納税をしなければならなくなるので注意してください。不動産売却時にかかる税金は、売却する不動産の所有期間によって課税率が異なります。所有期間が5年以下であれば、短期間譲渡所得として売却益に対して40％近い税金が課されるようです。所有期間が5年以上になると長期譲渡所得となり、税率は約20％になります。圧縮記帳を使って購入した不動産をどのタイミングで売却するのか、課税率も考慮して計画を立てるといいでしょう。

また、不動産売却で圧縮記帳を使えるケースは、同じ種類の資産を買い換えた時のみとなっています。土地を売って得た収入で土地と建物を買った場合、圧縮記帳の対象となるのは土地の取得価額のみとなるので注意してください。圧縮記帳できる金額には、限度額があるということも覚えておくといいでしょう。

最後に、圧縮記帳を行う注意点として会計処理が煩雑になることが挙げられます。償却資産税の申告時には圧縮前の金額を申告する必要があるため、2種類の価格を管理することになります。また、仕組も複雑で非常に専門的な会計処理になるのです。圧縮記帳で税金がお得になるわけではないので、問題なく納税できる場合は煩雑な会計処理をしてまで、無理に使う圧縮記帳を行う必要はありません。圧縮記帳を利用するかどうかは、これらの注意点も踏まえて判断してください。

不動産売却時に圧縮記帳をうまく活用すれば、税金の支払いタイミングをずらし一定の現金を手元に残せます。圧縮記帳の仕組みを理解し、後から支払う税金も考慮したうえで利用について検討してみるとよいでしょう。

不動産売却・査定会社ランキング

商品画像	1	2	3	4	5
商品名	株式会社マンションセンター	株式会社廣瀬 不動産販売センター	新潟土地建物販売センター株式会社	株式会社鳥屋野不動産	新潟プレハブ工業株式会社
特徴	不動産を適切かつ素早く査定できる	さまざまな分野で得た知識・情報をもとに、物件に最も適した活用方法を提案	売却の仲介手数料が成功報酬制	不動産価値の極大化を提案・実行できる	プレハブ建築の施工を承っている
詳細リンク	もっと詳しく	もっと詳しく	もっと詳しく	もっと詳しく	もっと詳しく