公示価格と実勢価格は、どちらも土地の価格を指し示すものです。ただし、公示価格は国土交通省による調査結果により毎年更新されるのに対し、実勢価格は各都道府県が調査しています。それぞれどんな風に違うのでしょうか？この記事では、公示価格と実勢価格がなぜ違うのか？そして、違いと関係についてご紹介していきます。

公示価格と実勢価格の違いとは

そもそも公示価格と実勢価格の違いとは、何でしょうか？ここでは、公示価格と実勢価格がそれぞれ何なのか？そして、公示価格と実勢価格がどう違うのかなどをまとめています。

公示価格とは何か？

公示価格とは「その土地の基準となる適正価格」のことです。公示価格(地価公示価格)、そして基準地価の2種類があります。売主側に何らかの事情があり「とにかく早く売りたい！」といった背景がない限り、この公示価格を基準に売買取引がおこなわれます。工事価格は地価公示法という法律に基づいて計算され、国土交通省の土地鑑定委員会によって毎年更新されています。また、基準地価は公示地価を補うものであり、都道府県が調査を行っています。

実勢価格とは何か？

土地の売買を行う際、実際に取引した価格、または取引が成立する価格のことを実勢価格といいます。そして、実勢価格は売主と買主間の事情や土地の特徴次第で、適正価格よりも高く、または低くなる場合もあります。具体的には、4,000万円が適正価格の土地があったとします。この時、条件が良く買い手から申し込みが殺到すれば、4,500万円になることもありますし、逆に売主が早く手放したい場合は、3,000万円で取引されることもあります。

公示価格と実勢価格はどう違う？

公示価格と実勢価格には、以下の違いがあります。まず、公示価格は「国土交通省が毎年発表する指標」で、鑑定＋審査で価格が決定されます。評価時点もあらかじめ定められており、公示地価は１月１日、基準地価は７月１日です。

そして、実勢価格は「実際にその土地の取引が成立した(成立する)価格」で、売買する当事者間で上がったり下がったりします。また、評価時点がいつなのかは明確に定められておらず、売買契約が成立したその都度決まるといった流れになります。

公示価格と実勢価格はなぜ異なるのか

実勢価格は「公示価格の1.1～1.2倍」が目安とされています。なぜなら、土地というものは実際に取引をしてみないといくらで売却できるのか、分からないからです。では、なぜ工事価格と実勢価格は異なるのでしょうか？その理由は以下のふたつです。

公示価格と実勢価格では評価時点が異なるため

公示価格と実勢価格が異なるひとつ目の理由は、公示価格と実勢価格では評価時点が異なることです。まず、公示価格は毎年1月1日が評価時点で3月に発表されます。対して実勢価格は、7月1日が評価時点で9月に発表されます。さらに、公示価格が発表された後に世界的な不景気が襲いかかってきたら、実勢価格は下がりますし、逆に公示価格が発表された後に再開発などが行われた際は、実勢価格が上がるといった現象が発生します。

実勢価格は土地ごとの諸条件で大きな差が発生

公示価格と実勢価格が異なるふたつ目の理由は、土地ごとの諸条件で実勢価格に大きな差が発生することです。土地にはそれぞれ特徴があり、完全に同じ条件のものはありません。たとえば、面積や住所が似ていても、周辺施設へのアクセスをはじめ、土地の形状、正面にある道路の幅など、多くの要素が重なり合って実勢価格は変動します。よって、実際に取引が終了するまで「その土地がいくらで売れるのか」は、誰にも分からないのです。このことからも、公示価格は実勢価格の参考にしかならないことが分かります。

公示価格から実勢価格の目安を算出する方法

ここでは、国土交通省が運営するWebサイト「標準値・基準値検索システム」を利用し、公示価格から実勢価格の目安を算出する方法をご紹介しています。

エリアの選択方法について

まずは「標準値・基準値検索システム」へアクセスし、公示価格を調べたいエリアを選びます。都道府県や市町村名を選択する方法もありますが、この方法では他の標準値も表示されてしまうため、やや検索しづらいです。「検索地域指定」の機能を使い、住所を地名まで入力すると便利です。

検索条件の指定方法について

エリアを選択すると、次に「検索条件指定」という画面が出てきます。ここでとくにこだわる条件がなければ、そのまま検索ボタンを押してしまっても構いません。それでも最新の地価調査(標準価格)と、公示価格のふたつが確認できます。特定の用途区分や特定の地価、そして過去のデータを見たい場合は、その都度条件を指定する必要があります。

公示価格が分かったら、実勢価格を計算する

検索が終了し、公示価格が分かったら次のステップへ移ります。実勢価格を計算してみるのです。手順はまず、実勢価格を知りたい土地に近い条件を持った土地の公示価格を確認します。それから「土地の公示価格×面積×1.1～1.2」の計算式で、算出が可能です。しかし、まったく同じ条件の土地はありませんので、算出結果はあくまでも目安にしかなりません。より具体的な金額を知りたい場合は、不動産査定を依頼しましょう。

不動産査定で実勢価格を知ろう

先ほども述べたように「標準値・基準値検索システム」をもとに算出した実勢価格は、あくまでも目安の価格です。そのため、より正確な金額を知りたい場合は、不動産査定を利用することをおすすめします。

一社のみでなく複数社へ依頼しよう

不動産査定を依頼する際は、一社のみでなく複数社へまったく同じ条件で査定してもらう、相見積もりをおすすめします。インターネットで調べると、土地または中古住宅を複数社で一括して査定できる無料のサイトがあります。ぜひ、利用して実勢価格を調べましょう。

公示価格と実勢価格の特徴や違いなどをご紹介してきました。公示価格は国土交通省が毎年調査し、発表している「その土地の適正価格」であり、地価公示価格と基準地価の2種類があります。実勢価格は、実際に土地売買の取引で成立する(した)価格です。実勢価格は公示価格の1.1～1.2倍が相場ですが、土地の条件や売主・買主間の都合などで変動します。気になる方は、一度公示価格から実勢価格を計算してみるのもよいでしょう。

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