不動産売却の仲介を不動産業者に依頼する場合は、不動産業者と媒介契約を結びます。媒介契約にはいくつか種類がありますが、それぞれどのような特徴やメリット・デメリットがあるのか把握しておくことで、適切な契約を選べるのです。この記事では、不動産売却時に知っておきたい媒介契約の基礎知識について解説するため、参考にしてください。

不動産売却時の「媒介契約」とは？

マンション、一戸建て、土地など、売却する不動産の種類にかかわらず、不動産業者に不動産の売却を依頼する際、売主と不動産業者が結ぶ契約を「媒介契約」と呼びます。媒介契約書には売却する不動産情報、不動産業者がどのような条件で売却活動を行うのか、売却した際の報酬はどうするかといった取り決めが記載されるようです。媒介契約書を交わしておくことで、売却を行う際に「いった、言わない」のトラブルが起こることを防げます。

媒介契約の種類とそれぞれのメリット・デメリット

不動産の媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という3つの種類があります。

「一般媒介」は3つの媒介契約のうち、唯一複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約です。

売主が自分で買主を見つけて取引することもできます。一般媒介契約では不動産業者が売主に販売状況を報告する必要はなく、専任媒介や専属専任媒介では義務となっている不動産流通システム（レインズ）への登録も任意となっています。不動産売却はなるべく多くの人に物件情報を届けることで、早く高く売ることができることが一般的です。一般媒介契約は複数の不動産業者に仲介を依頼できるので、よりたくさんの人に情報を届けやすくなるのがメリットといえます。

ただし、不動産業者にとっては広告費用をかけて売却活動を行っても、他社の紹介で契約が決まってしまうと、仲介手数料が入らず広告費の無駄になってしまうようです。そのため、一般媒介は専任媒介や専属専任媒介と比べて、不動産業者の積極的な販売活動を期待できない点がデメリットといえます。

レインズへの登録はより多くの人に物件情報を届けるという意味では登録しておきたいものですが、一般媒介契約ではレインズへの登録が義務づけられていない点もデメリットです。一般媒介がおすすめなのは駅近や築浅、人気エリアの不動産でしょう。物件自体の価値が高い場合、それほど積極的な販売活動を行わなくても購入希望者が現れます。売却する不動産が人気の物件であれば、一般媒介でなるべくよい条件で買ってくれる人を探すといいでしょう。急いで売る必要がないという人も、一般媒介を選んで問題ありません。

「専任媒介」と「専属専任媒介」は、どちらも仲介を依頼できる不動産業者は一社のみです。

成約すれば仲介手数料が入るため、不動産業者が広告費をかけて、積極的に販売活動してくれるのがメリットとなっています。専属媒介の場合、不動産業者は媒介契約の締結後7日以内にレインズに物件情報を登録すること、2週間に1回以上売主に販売状況を報告することが義務付けられているようです。

「専属専任媒介」の場合は、媒介契約後5日以内にレインズに物件情報を登録し、1週間に1回以上売主に販売状況を報告する義務があります。専任媒介や専属専任媒介は、駅から遠い物件や古い物件など、積極的な広告活動を行わないと買い手を見つけられなさそうな不動産を売却するケース、売却を急いでおり広告活動を確実に行ってほしいというケースで利用するようです。

専任媒介と専属専任媒介の違いは、自分で見つけた買主に不動産を売却できるかという点でしょう。専任媒介は自分で見つけた買主に売却できるので、買い手のアテはあるものの、よりよい条件で買ってくれる人を探したい場合などに専任媒介を利用するとよいでしょう。

媒介契約を締結する際に注意するべき点

不動産業者と媒介締結を結ぶ際は、注意すべきことがあります。まず、媒介契約の解約条件です。媒介契約を結んで不動産の販売を依頼したものの、進捗が思わしくない場合は、不動産業者との契約解除を検討しなくてはなりません。一般媒介は、電話で解約したいと伝えればいつでも解約できます。

しかし、専属媒介や専属専任媒介の場合は契約期間を3か月としていることが多く、満期前の解約では違約金が発生する可能性があるようです。媒介契約を結ぶ際は、途中解約のペナルティについて記載されていないか、契約書を確認しておきましょう。

また、物件が3か月で売れなかった場合の対策をあらかじめ立てておかなければなりません。専任媒介で3か月たっても不動産が売れなかった場合、もう3か月延長して依頼する、他の不動産会社と契約し直す、一般媒介に切り替える、不動産会社に買取を依頼するなど、さまざまなパターンがあります。どのように動くか決めておくことで、解約や延長、買取査定依頼など、その後の動きもスムーズに進められるでしょう。

不動産を売却する際は、3つの媒介契約それぞれの特徴やメリット・デメリットを把握して、自分の状況や売りたい不動産に合った契約を選ぶことで、早く、高く売ることができるでしょう。ここで紹介した注意点にも留意して、計画的に売却を進めてください。

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