不動産売却の時に大きな出費になるのが税金です。場合によっては高額になることもあり、冷や冷やします。税金の話は難しくてわからない、理解できない人も多く金額を事前に把握したくてもできない人もいますね。不動産売却時に発生する税金と節税方法について紹介します。

不動産売却時に発生する税金の種類

・印紙税
・登録免許税
・消費税
・譲渡所得税

印紙税は売買契約時に、売却後に確定申告をすると譲渡所得税を支払うことになります。不動産を売却して利益が出れば譲渡所得税もかかります。

印紙税

売買契約書には契約金額に応じた収入印紙を貼ります。売主、買主が１通ずつ契約書を所有するためにはそれぞれが印紙代を負担します。１万円未満の契約金額の場合には非課税になります。平成26年4月から令和4年3月31日までに作成される契約書については軽減措置が適応されます。一般的な土地やマンションなら売却価格は500万円～１億程度です。その場合は5,000円～3万円の印紙税がかかります。契約金額が高ければ高いほど印紙税も高くなります。

譲渡所得税

売却して利益があるときには譲渡所得税がかかります。不動産売買の中でも負担が大きくなりやすい税金です。

・売却代金
・所得費
・譲渡費用

譲渡所得は不動産の譲渡価格から不動産の購入から売却までの費用を差し引いた最終的な利益、損失です。利益が出なければ支払う必要はありません。

登録免許税

不動産の売却では所有権を移転する手続きをしなければいけません。所有権移転登記は買主が費用を負担するのが一般的です。売主は司法書士に売渡証書を作成してもらう費用が5,000円～20,000円ほど支払います。不動産の売却には住宅ローンを完済し抵当権を抹消する必要もあり、抵当権抹消登記費用は1件1,000円、司法書士報酬で10,000円～20,000円の費用がかかります。

消費税

不動産の売買では土地は非課税です。建物に関しても事業者じゃないのなら非課税となります。売買契約には消費財は発生しませんが、仲介手数料や解体費用などには消費税がかかります。

不動産売却時に発生する税金の計算方法

不動産を購入時の価格よりも高く売却した場合には売却益に所得税と住民税が課税されます。売却したらプラスになると考えていると、思わぬ出費でビックリしてしまいます。不動産売却時に発生する税金の計算方法をご紹介します。

譲渡所得税を計算方法

譲渡所得税は不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して発生する税金です。譲渡所得に課税される税金はこのような式で計算できます。

【譲渡所得税の計算式】

譲渡所得税=課税譲渡所得（譲渡所得－特別控除）×税率

税率は売却した不動産の所有期間で変わります。

まずは譲渡所得を計算する

まずは、譲渡所得を計算します。譲渡所得は不動産売却金額から購入時にかかった費用、売却にかかった費用を差し引くことで求めることができます。

【譲渡所得の計算式】

譲渡所得=譲渡収入金額－（取得費用＋譲渡費用）

・譲渡収入金額
土地、建物の売却で得られる収入金額

・取得費用
不動産の購入時にかかった費用

譲渡した土地、建物の購入代金や手数料に設備費、改良費を加えた金額

【所得費に含まれる費用】

・購入代金
・建築代金
・取得時に支払った仲介手数料
・契約時の印紙税
・登記費用
・不動産所得税
・測量費
・土地の造成費用

不動産の購入価格が不明の場合は売却価格×5％として計算して概算取得費とすることもできます。

・譲渡費用

譲渡費用には、売却時に支払った注意愛手数料や契約時の印紙税、建物の取り壊し費用、借主が居た場合に支払った立退料も含まれます。これで譲渡所得をできます。

特別控除、課税譲渡所得に税率をかける

一定の条件を満たしていれば課税対象の譲渡所得の負担を軽減する特例があります。不動産の所有期間などで利用できる特例が変わりますが、どれも節税につながります。譲渡所得を計算したら控除額を差し引きましょう。控除額を引いて残った譲渡所得が非課税対象になる譲渡所得です。もしも、この時点で0以下であれば税金はかかりません。最後に課税譲渡所得に税率をかけます。税率は所有期間で変わります。所有期間5年以下なら短期譲渡所得となり税率は39.63%、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得になり税率は20.315%となります。

不動産売却時に発生する税金の節税方法

譲渡所得を小さくする、特例を活用することで不動産の売却時に発生する税金の節税ができます。

・譲渡費用をもれなく計上する
・取得費に加算できるもの（リフォーム費用など）を加える

少しでも譲渡所得を下げたい時に役立ちます。特例控除に関してもさまざまな場面で使えるものがあります。売却時に発生する税金の節税を考えている方は信頼できる不動産業者に相談してみましょう。特例控除も詳しく知っています。

不動産売却時に発生する税金や節税方法も合わせて紹介しました。家を売却する時には思ったよりも税金がかかります。前もって把握できたら安心できますが、計算方法などわからないこともたくさんあります。一つ一つ、必要な情報を調べて当てはめて行くことで計算できるようになります。それでも難しい時には信頼できる不動産業者に相談するとわかりやすく解説してくれますよ。

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