不動産鑑定と不動産査定は名前こそ似てはいるものの、まったくの別物です。一般的には不動産鑑定はより厳格なもので、不動産査定はわりと簡易的なものとされています。不動産鑑定と不動産査定は、それぞれどんなもので何が違うのでしょうか？この記事では、不動産鑑定と不動産査定の違い、そして必要になる場面などについて、ご紹介します。

不動産鑑定と不動産査定の違い

ここではまず、不動産鑑定と不動産査定の違いについて、まとめています。

不動産鑑定について

不動産鑑定とは、その物件を取り巻くさまざまな要因を分析して行う鑑定のことです。要因には「一般的要因」と「地域要因」、そして「個別的要因」の3つがあります。

「一般的要因」には、その地域で暮らす人たちの人口、土地の利用規約、物価の動向、地盤などがあります。そして「地域要因」には土壌汚染の有無をはじめとした、その地域の環境的な要素などがあります。最後の「個別的要因」では、建物なら土地上における管理または配置状況、そして土地なら土地自体の形状などを見ています。非常に緻密なため、時間がかかるのも特徴です。

不動産査定について

不動産査定は不動産鑑定よりも簡易的で、オーナーが「不動産を売ろうかな？」と思った時に不動産業者へ依頼するものです。よって、主に不動産業者がサービスの一環として取り組んでいます。具体的には、不動産の立地・築年数、および間取り・利便性などの条件を鑑みて、よく似た物件の取引事例を参考にしながら、大体の価格を導き出します。

『査定報告書』が発行されますが、それはA4用紙数枚で収まるほどコンパクトなものです。記載内容も現時点での物件の査定額、そして「なぜその価格になったのかという根拠」程度のものが一般的です。

不動産鑑定はどんな時におこなうもの？

不動産鑑定と不動産査定の違いが分かってきたところで、次に不動産鑑定が必要になる場面を見ていきましょう。不動産鑑定は、どんな時におこなうのでしょうか？

そもそもどんな人が不動産鑑定をおこなえるか？

不動産鑑定は極めて厳格かつ緻密におこなわれるため、従事できる方にも制限があります。国家資格の1つである「不動産鑑定士」の資格を持つ人しかおこなえません。よって、有資格者でなければ不動産鑑定自体をおこなうことができません。

何かの証拠として精度の高い価格を出したいとき

ただ不動産物件の売却を検討しているだけなら、不動産査定だけで十分です。しかし、何かの証拠として価格を出したい時は、不動産鑑定も必要です。具体的には、破産手続きに向けた訴訟をおこなうためだったり、相続税への課税に対し税務署に異議申し立てをしたい時だったりと、いずれも公正な手段によって精度の高い価格を出す必要があります。

不動産投資する価値があるかどうか調べたいとき

不労所得の1つに、不動産投資があります。しかし不動産投資をするなら、本当にその物件に価値があるかどうか、リスクを避けるためにも調べる必要があるでしょう。また、どんな不動産物件を購入するべきかどうか、判断材料にするための指標も欲しいものです。これから購入を検討している不動産物件の実際の価値を知っておくことで、より効率的な投資ができるでしょう。

不動産を売却する際に、損をしたくない場合

不動産を売却する際、多くの売主は複数の不動産業者へ査定を依頼します。そして、その結果算出された価格から平均的な売却価格を想定し、一番高い価格を付けてもらった不動産業者へ売却を依頼しがちです。しかし、不動産業者も自社の利益を優先しなくてはならない以上、査定金額を相場より低く見積もることがあります。

つまり、その価格には何の根拠もない可能性すらあるのです。よって、不動産鑑定をおこなうことでより信憑性の高い結果を得られるため、不動産売却の際に損をしたくない場合におこなうこともおすすめします。

不動産鑑定の費用相場と流れ

多くの不動産業者がサービスの一環として行う不動産査定と違い、有資格者が行う不動産鑑定には費用が発生します。ここでは不動産鑑定の費用相場と流れについて、見ていきましょう。

不動産鑑定書の費用相場は？

不動産鑑定では、不動産鑑定書が発行されます。これは実際に鑑定する物件の種類や不動産鑑定士の在籍する事務所によって費用が変動します。ただし、土地のみ・マンション・建物と土地・建物だけ・賃料に分類することで、それぞれの料金相場が分かります。

まず、土地のみなら約20～30万円、マンションなら約30～85万円、建物と土地なら約25～65万円、建物だけなら約20～40万円、賃料なら約35～85万円といった具合です。

不動産鑑定を依頼した際の流れ

不動産鑑定を依頼すると、まず物件情報のヒアリングから始まります。実際に現地を確認するケースもありますが、鑑定に必要な費用の見積もりを算出し、合意すると実際の作業が開始されます。その後、現地や建物なら内部への立ち入り検査などもおこなわれ、物件のあるエリアにおける、ありとあらゆる情報を集めるために、公的機関への資料請求作業が発生します。依頼主には膨大な情報量の報告書が渡されるため、時間も費用もかかります。

不動産鑑定と不動産査定の違いをご紹介してきました。不動産査定は、物件を売ろうと検討した際に軽く調べてもらう程度ですが、不動産鑑定は、その物件を取り巻くさまざまな要因を考慮して、深く不動産の価値を掘り下げていく手段です。よって、不動産鑑定は裁判や相続税への課税など、何らかの証拠として使いたい時に必要な手段です。自分たちの目的に合わせて、不動産鑑定と不動産査定をうまく使い分けましょう。

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